О капитальных ремонтах на Арбате
За четыре года работы в Совете депутатов у меня накопился определенный опыт работы по вопросам капитального ремонта в жилых домах района Арбат. Бывает, что и сроки выполнения работ, и сами работы соответствуют нормативам, как это было в 2020-2021 в доме 1/8 стр. 1 в Малом Каковинском переулке. В других случаях, как в доме 4/7 в Троилинском переулке, все сроки нарушены, качество работ неудовлетворительное, а самое поразительное, уполномоченные общим собранием собственники так ни разу и не появились для работы в Комиссиях по открытию и закрытию работ!
Есть исключительно сложные ситуации, когда и дом большой, квартир на двести, и это еще и объект культурного наследия (так называемый Дом Жолтовского с башней), и на момент начала строительно-монтажных и реставрационных работ в доме есть помещения, куда никто попасть не может, а от этого зависит судьба всего ремонта.
Справедливости ради, в Доме Жолтовского (Смоленская площадь, 13/21) мне посчастливилось работать в Комиссиях с собственниками, которые по-настоящему заботятся о своем доме, изучают все материалы по капитальному ремонту, добиваются максимального внимания к качеству работ и их срокам. Если бы все собственники жилья были такими, как в Доме Жолтовского, насколько бы качественнее проходил капитальный ремонт!
В связи с тем, что тема капитального ремонта имеет высокую важность для жителей района, мне бы хотелось поделиться с читателями материалом, подготовленным жительницей Арбата, Еленой Борисовной Рудберг. Многое из этого текста перекликается с моим опытом работы в Комиссиях по капремонту:
"С 1 июня 2015 года, когда последний Протокол ОСС, по согласию собственников многоквартирных домов в участии в программе "Капитального ремонта" и внесению взносов на капитальный ремонт, был отдан в Жилинспекцию, прошло достаточно времени. Можно сделать промежуточные выводы.
Многие дома на Арбате уже побывали в капремонте, некоторым ещё предстоит, а в некоторых до сих пор собственники бьются за окончание капитального ремонта.
Законы города Москвы № 39 и № 72, а также Постановление Правительства города № 57-ПП регламентируют работу депутатов по проведению капитальных ремонтов в домах муниципального округа. С законодательной базой "что? когда? как?" должен делать Ваш депутат, каждый собственник может ознакомиться самостоятельно, если это интересно.
Обычно в конце уходящего года на заседании Совета депутатов депутаты согласуют список домов на следующий год, в которых должен быть проведён капремонт. На этом же заседании за каждым домом, входящим в капитальный ремонт, закрепляется два депутата (один основной, второй на замену). Все это оформляется Решением Совета депутатов. Были случаи, когда по просьбе собственников МКД Решением СД происходила замена одного депутата на другого.
Сама программа "Капитального ремонта" дает собственникам возможность выбора накопления средств на ремонт. Это либо специальный счёт конкретного дома в определенном банке, куда попадают все взносы, которые мы оплачиваем через платежки, либо "общий котёл" в Фонд капитального ремонта города (ФКР). Никогда не поздно перейти на спецсчёт, достаточно только провести ОСС и решить всем домом об открытии спецсчета. Спецсчёт хорош тем, что сами собственники решают, как и на что потратить деньги.
Большинство домов на Арбате не открыли свои счета, а предпочли ФКР. Что неизвестно было собственникам при выборе ФКР, как держателя накоплений на капремонт? И стало известно уже после вхождение в ремонт.
Есть действующие лица: уполномоченный от собственников МКД, ФКР, подрядчик, кто, собственно, и делает ремонт, Управа Арбат, ЖИ, управляющая организация и депутат. Все эти лица подписывают документы. У каждого свои функции.
1. СОБСТВЕННИКИ. Собственники должны провести ОСС по капитальному ремонту и голосованием: 1) одобрить проведение капремонта в МКД 2) утвердить перечень работ 2) утвердить сроки 3) утвердить уполномоченное лицо от собственников, кто будет взаимодействовать с остальными тремя и, главное, подписывать различную документацию - ТЗ, ПСД, в том числе Акты на открытие и закрытие работ.
Важно знать - ФКР нужно, чтобы собственники дали согласие потратить деньги из фонда капитального ремонта. Как только собственники провели такое ОСС, таким образом выразив согласие на проведение ремонта, и положили на стол Протокол ОСС в ФКР, ЖИ, Управу, Муниципалитет и УК, они больше не нужны! Ни на что повлиять собственники уже не могут. Им остается только писать многочисленные жалобы или идти в суд. С момента получения Протокола ОСС ФКР и подрядчик становятся главными действующими лицами.
2. ФКР. Начинает процедуру выбора подрядчика. Для этого определяет из Вашего перечня работ стоимость капремонта и объявляет конкурс на Ваш дом. ФКР является Заказчиком и тем, кто тратит Ваши деньги.
3. ПОДРЯДЧИК. Выигрывает конкурс и становится Исполнителем. С этого момента есть только два участника договора: Заказчик (ФКР) и Исполнитель (подрядчик ООО "Ромашка"), остальные - просто статисты, публика. Повезёт с подрядчиком - собственники счастливчики.
4. Управа Арбат заинтересована, чтобы собственники одобрили капитальный ремонт, поэтому Управа суетится в самом начале, а с проведением ОСС самоустраняется и в ее функцию входит только подписывать Акты начала работ и окончания и промежуточную документацию. Собственникам обращаться в Управу о плохой работе подрядчика практически бесполезно. Помощи не будет.
5. Жилищная инспекция. Отвечает за Протоколы ОСС. Может помочь, если Протоколы ОСС оказались фальшивыми. Подписывает Акты начала и окончания работ в МКД за уполномоченного от собственников и за ответственного за дом депутата, если те отказались подписывать Акты по тем или иным причинам.
6. УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ. По идее должна быть заинтересована в хорошем капремонте, ведь ей дом эксплуатировать после него. Но по факту такой заинтересованности нет. Если в Вашем доме УО - ГБУ "Жилищник района Арбат", то бывает, что о капитальном ремонте собственники узнают, когда подрядчик зайдет в дом.
7. ДЕПУТАТ. Если ПОВЕЗЕТ с депутатом, то собственники смогут вовремя узнать о том, что их дом решением Совета депутатов попал в список домов на следующий год. Депутат поможет с информированием и будет участвовать в ОСС. Будет непосредственно общаться и с ФКР, и с Управой, и с УО, и с представителем собственников. Будет отстаивать интересы собственников, своих избирателей. Но если НЕ ПОВЕЗЁТ, то предстоит долгий, грязный, бессмысленный капитальный ремонт. Будут и истраченные Ваши деньги на халтуру, и фальшивые Акты выполненных работ, и исчезающие чернила на Актах, и отсутствие работ по гарантийному сроку.
Те собственники, которые прошли уже капремонт (бессмысленный и беспощадный) могут писать, я думаю, мемуары.
А тем, кому это ещё предстоит, связывайтесь с депутатами, узнавайте, согласовали ли депутаты Ваш дом, кто из депутатов прикреплен и отвечает за капремонт дома. И помните, капремонт не благотворительность города, он идёт на Ваши деньги и как ими правильно распорядиться - это Ваша ответственность."